Почему только получив реестр собственников помещений можно начинать оповещать соседей о проведении общего собрания в многоквартирном доме?

Самая популярная форма проведения общего собрания в доме это очно-заочная форма голосования. От размещения уведомления до начала очной части проведения собрания должно быть не менее десяти дней, не считая день размещения. На очной части собственники должны иметь возможность проголосовать за вопросы повестки собрания в бланке «Решение собственника». Придя на собрание, собственники берут с собой только документы, удостоверяющие их личность, а данные о площади помещения в их собственности, доли и документа подтверждающего их право собственности у них обычно нет. Эти данные обычно переносятся в бланки «Решение собственника» из реестра специальными программами, например «ПРОТОКОЛ». Поэтому задержка в получении реестра приведёт к срыву проведения общего собрания.

Где можно получить реестр собственников помещений МКД?

Самое простое – это получить реестр в вашей управляющей организации.

Реестр собственников помещений для проведения  общего собрания МКД формируется на основе реестра собственников помещений МКД выданного вашей управляющей организацией. Этот реестр выдается в соответствии с Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 февраля 2020 г. N 3747-ОГ/04 «О реестре собственников помещений, являющимся обязательным приложением к протоколу общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Таким образом, управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива должны предоставить лицу, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реестр собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 45 ЖК РФ  часть 3.1. и Приказом N 44 от 05 марта 2019 года , в том числе с указанием документов, подтверждающих право собственности на помещения.

Бесплатно получают реестры собственников помещений из ЕГРН суды, представители муниципальных органов самоуправления и ещё ряд организаций Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Реестр собственников помещений МКД инициатор общего собрания может сформировать из выписок полученных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на каждое жилое и нежилое помещение многоквартирного дома.

Получаем реестр собственников помещений для проведения общего собрания МКД

Первый вариант получения реестра собственников помещений – заказываем исходные данные в Росреестре

Формируем реестр собственников помещений самостоятельно, с помощью услуг ФГИС ЕГРН по цене от 0,55 руб за помещение, подробно описано здесь. Ещё вариант скачать данные из базы Росреестра на каждое помещение МКД, обратившись в отделение Росреестра или МФЦ — «Мои документы» по г. Москве и Московской области либо другом регионе. Стоимость данной госуслуги в электронном виде от 100 до 400 рублей за каждую квартиру (каждое помещение), срок подготовки до 10 рабочих дней.

Второй вариант получения реестра собственников помещений – заказываем реестр в управляющей организации

Управляющие организации ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющие компании обязаны предоставить инициатору общего собрания реестр в течение пяти дней, в противном случае им грозит наказание штрафом.

Заказывая реестр в управляющей организации указывайте, что реестр вам нужен для проведения общего собрания собственников помещений, ссылайтесь на ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ для получения  реестр собственников с информацией, позволяющей идентифицировать собственников помещений в МКД:

• фамилию, имя, отчество – для физических лиц;
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер – для юридических лиц;
• номер помещения;
• площадь помещения;
• сведения о размерах принадлежащих собственнику долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД;
• документ, подтверждающий право собственности: вид и номер о государственной регистрации права на собственность.

Заявку на реестр рекомендуем делать по электронной почте, просите передать файл с реестром в формате электронных таблицы Word или Excel на вашу электронную почту. Это существенно облегчит подготовку документов общего собрания МКД.

Как поступить, если данные реестра площади помещения или доли собственности от Росреестра отличаются от данных управляющей организации или данных документа о праве собственности?

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр

20. Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее — при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников — юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;

Дотошный инициатор может получить реестр, как от управляющей организации, так и от Росреесра. Расхождение в данных может практически по всему перечню информации реестра. Как быть?

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12138291/0add9c67393c4454d39a78904e0baac0/#ixzz6SSNvAIjh

Как видим, в основном проблемы возникают  при проведении первого общего собрания собственников в МКД, когда собственники ещё не дошли до Росреестра. Но есть и такие случаи с затянувшимся на годы оформлением на право собственности в ЕГРН. Исключить из реестра таких собственников? Суды принимают в зависимости от ситуации противоположные решения. Наше предложение – воспользоваться реестром от управляющей организации, попросите у собственника копию квитанции платежного документа и приобщите её к бланку «Решение собственника». В противном случае придется исключать данные помещения не включенные в ЕГРН из расчета общей площади дома, а это тоже не очень приятно.

Какой срок действителен реестр собственников помещений для проведения общего собрания в доме?

Как долго можно использовать полученный реестр для голосования собственникам на общем собрании? Это не регламентировано законодательством. Но с учетом того, что процедура оформления права собственности в Росреестре может длиться около десяти дней, то получается, что если общее собрание не состоялось по какой-то причине, то лучше запросить реестр по новой в управляющей организации.

Мы рассмотрели не самый сложный вопрос, возникающий при проведении общего собрания о требованиях к реестру собственников помещений многоквартирного дома.  Наши консультации всегда к вашим услугам, покупайте программу ПРОТОКОЛ без ограничения на количество проводимых общих собраний!

Успешного вам голосования!